20 preguntas que hacen los compradores de obra nueva (y qué responder)
El comprador pregunta cuánto mide el segundo dormitorio y el comercial dice la frase que más ventas enfría: «Lo consulto y te llamo». A veces el comprador espera. Muchas veces ya está hablando con otra promoción.
Estas son las 20 preguntas que más se repiten en llamadas de obra nueva, muchas de compradores extranjeros. Para cada una, una respuesta de ejemplo y el archivo que hay que tener abierto para darla en unos segundos.
Las respuestas usan una promoción inventada, Residencial Mar Azul, y su vivienda 12B: 86 m² en cuarta planta, 385.000 euros, entrega prevista en 2027. Las cifras son de ejemplo. Impuestos, hipotecas y alquiler dependen de cada caso: revisa esas respuestas con un abogado o asesor fiscal antes de usarlas.
Cómo es una buena respuesta
Las buenas respuestas en una llamada con un comprador tienen casi siempre tres partes: la respuesta directa (la cifra, la fecha, sí o no), un dato que la concreta (la planta, los metros, lo que incluye) y el siguiente paso, si lo hay: «Te mando el plano».
Compara «Es bastante amplio, unos 85 metros» con «86 m² construidos, el segundo dormitorio tiene 14,2, cabe una cama de matrimonio». La segunda tarda lo mismo y suena a alguien que conoce el edificio, pero exige tener el plano delante.
Precio y qué incluye
Son las primeras preguntas y vuelven al final. El comprador compara con todo lo que ha visto esa semana, así que la cifra tiene que ser exacta, y también lo que incluye.
¿Cuánto cuesta la de la cuarta planta?
«La 12B cuesta 385.000 euros: 86 m² construidos en cuarta planta, con una plaza de garaje incluida. Quedan tres de dos dormitorios en esa planta.»
Tener a mano: Lista de precios, una fila por vivienda, con estado.
¿La plaza de garaje entra en el precio?
«Sí, la plaza P-17 está incluida en la 12B. Una segunda plaza cuesta 18.000 euros.»
Tener a mano: Lista de precios con columnas de garaje y trastero.
¿Se puede negociar el precio?
Responde lo que sea cierto para esta promotora, sin improvisar descuentos. «Los precios de esta fase son fijos. Lo que sí puedo es reservarte la vivienda 72 horas mientras lo decides.»
Tener a mano: Condiciones y promociones vigentes, por escrito.
¿Qué incluye: cocina, armarios, aire acondicionado?
«Incluye cocina amueblada con electrodomésticos, armarios empotrados y climatización por conductos. Los muebles no están incluidos.»
Tener a mano: Memoria de calidades.
La vivienda y los planos
Cuando ha elegido dos o tres viviendas, el comprador quiere imaginarse dentro. Aquí se notan los metros redondeados.
¿Cuánto mide el segundo dormitorio?
«14,2 m², cabe una cama de matrimonio. Te mando ahora el plano con las medidas.»
Tener a mano: Plano de la vivienda con superficies por estancia.
¿A dónde da la terraza? ¿Le da el sol?
«La terraza mira al sur y tiene 12 m². Por la tarde le da el sol hasta las siete en verano.»
Tener a mano: Plano con orientación.
¿Tiene trastero?
«La 12B no lo incluye. Quedan dos trasteros en el sótano, de 5 m², a 6.000 euros.»
Tener a mano: Lista de precios, columna de trasteros.
¿Qué hay en las zonas comunes?
«Piscina, zona infantil y gimnasio. La urbanización es cerrada, con conserje.»
Tener a mano: Dossier de la promoción.
Forma de pago y garantías
Al comprador extranjero le importa tanto cuánto paga como cuándo y qué pasa con su dinero mientras se construye.
¿Cuánto tengo que pagar antes de las llaves?
«6.000 euros de reserva; a la firma del contrato, hasta completar el 20 %, 71.000 euros. Durante la obra, un 10 %: 38.500. Y el 70 % restante, 269.500, a la entrega.»
Tener a mano: Forma de pago con importes por vivienda.
¿Qué pasa con mi dinero si la obra no se termina?
«Todo lo que pagas a cuenta está garantizado con un seguro de caución, como exige la ley. Te envío el certificado.»
Tener a mano: Certificado del seguro de caución o aval bancario.
¿Puedo pagar con hipoteca siendo no residente?
«Sí. Los bancos financian a no residentes, normalmente un porcentaje menor que a residentes. Te pongo en contacto con los bancos con los que trabajamos.»
Tener a mano: Bancos colaboradores y sus condiciones.
Impuestos y gastos
Una sorpresa en los gastos al final de la operación rompe la confianza. Mejor dar el total desde el principio.
¿Cuánto pagaré en total, con impuestos?
«Sobre el precio se paga un 10 % de IVA, que también cubre la plaza de garaje, y además el AJD de la Comunitat Valenciana, notaría y registro. Te mando el desglose para la 12B.»
Tener a mano: Hoja de gastos revisada por un asesor.
¿Cuánto es la comunidad?
«La cuota estimada para las de dos dormitorios es de 95 euros al mes, con piscina y conserje.»
Tener a mano: Estimación de gastos de comunidad e IBI.
Obra y entrega
Son preguntas sobre riesgo. El comprador quiere fechas y quiere saber que alguien las cumple.
¿Cuándo se entregan las viviendas?
«La entrega está prevista para el segundo trimestre de 2027. Ahora mismo estamos en estructura, planta seis.»
Tener a mano: Calendario de obra actualizado.
¿Y si se retrasa la entrega?
Usa la respuesta aprobada por la promotora, nunca una improvisada. Explica lo que dice el contrato sobre plazos y lo que garantiza el seguro.
Tener a mano: Respuesta aprobada y cláusula del contrato.
¿Qué ha construido antes la promotora?
«Hemos entregado cuatro promociones en la zona desde 2015. Te paso las fotos y te pongo en contacto con un propietario, si quieres.»
Tener a mano: Historial de la promotora.
Comprar desde el extranjero
Para muchos compradores será su primera compra en España. Estas respuestas evitan semanas de correos.
¿Qué necesito para comprar en España?
«Un NIE, una cuenta en un banco español para los pagos y, si no puedes venir a la firma, un poder notarial. Te recomendamos un abogado independiente.»
Tener a mano: Guía de compra para extranjeros.
¿Puedo firmar sin viajar?
«Sí, con un poder notarial a favor de tu abogado o de una persona de confianza. Se puede firmar en un notario de tu país.»
Tener a mano: Guía de compra para extranjeros.
¿Me da derecho a la residencia?
«No. La golden visa por compra de vivienda se suprimió en abril de 2025. Hay otros visados, pero no dependen de la compra.»
Tener a mano: Respuesta aprobada.
¿Puedo alquilarla cuando no esté?
«El alquiler turístico necesita licencia, y las normas cambian según el municipio y la comunidad. Lo confirmo con nuestro asesor para esta promoción.»
Tener a mano: Normativa de alquiler de la zona, revisada.
Cuando no sabes la respuesta
Pasará. No adivines una cifra: un precio o una fecha equivocados se recuerdan, se repiten a la pareja y vuelven a salir en el contrato.
Di lo que sabes, nombra lo que vas a comprobar y da una hora: «La comunidad de las de dos dormitorios ronda los 95 euros; confirmo la cifra exacta de la 12B y te escribo antes de las cinco». Y escribe antes de las cinco. Para tener esas cifras ordenadas, mira cómo preparar la lista de precios de una promoción.
Realtimer para promotoras
Realtimer es una app para Mac que escucha la llamada del comercial en Zoom, WhatsApp, Teams o Google Meet y, con una tecla, le muestra la respuesta de tus propios archivos en un segundo: el precio de la vivienda de la que se habla, su plano, la forma de pago. Cada respuesta indica de qué archivo sale, y las cifras se comprueban contra la fila de esa vivienda. Ningún bot entra en la llamada, y con Translate (Pro) las palabras difíciles aparecen traducidas al español.
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Preguntas de compradores de obra nueva: FAQ
¿Qué preguntan primero los compradores de obra nueva?
El precio de una vivienda concreta y lo que incluye: garaje, trastero, cocina. Después, metros y orientación, y la forma de pago.
¿Qué preguntan más los compradores extranjeros?
Además de precio y planos, si su dinero está garantizado durante la obra, el total de impuestos y gastos, cómo comprar con NIE y poder notarial, y si la compra da derecho a residencia.
¿Qué documentos debe tener el comercial durante la llamada?
Lista de precios con una fila por vivienda, planos, forma de pago con importes, memoria de calidades, hoja de gastos, calendario de obra, certificado del aval o seguro y las respuestas aprobadas por la promotora.
¿Qué hacer si el comprador pregunta algo que no sabes?
No adivinar. Decir lo que sabes, qué vas a comprobar y cuándo responderás, y cumplir esa hora.
Fuentes: Banco de España: avales en la compra de vivienda · Ley 37/1992 del IVA (BOE) · Ministerio de Inclusión: supresión del visado por inversión